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    中國經濟與房地產究竟走向何方

    時間:2023-03-13 15:48:10 來源:達達文檔網 本文已影響 達達文檔網手機站

      中國經濟與房地產究竟走向何方

      要想寫好理論文章,首先要了解理論文章的性質特點。理論文章是為了研究某個理論問題、論述某個道理、發表個人見解而寫的文章。下面是達達文檔網小編為大家整理的中國經濟與房地產究竟走向何方,僅供參考,大家一起來看看吧。

    中國經濟與房地產究竟走向何方

      非常高興再次來到這個論壇,和大家匯報交流一下我對當下經濟、地產的幾點認識。

      我用了“大變局下的中國經濟與房地產”,這也是給我出的題目,我就這個題目回答兩個問題。

      首先說說變局,中國與世界其實都處于變局之中,世界變局體現在兩個方面,地緣政治大調整,發達經濟體與新興經濟體之間的力量對比此消彼漲,相互摩擦增多,世界進入了不穩定階段。

      其次,新的科技革命帶來了產業革命,世界供應鏈和生產鏈格局發生大調整,新舊全球化矛盾增大,國際競爭更加激烈。這是世界大變局中間的兩個主要方面。

      中國的變局表現在兩方面,第一,經濟發展由快速向中低速轉換,傳統速度型經濟的模式遭遇了新的困局,政府與企業受收益遞減的壓力明顯增大。

      第二,產業結構由地向中高端演變,舊經濟的調整變化帶來了社會就業與市場需求的改變,社會利益矛盾增多,這就是當下世界與中國變局的主要表現。

      而世界的變局主要是中美關系的變局,中美關系的變局原因何在?第一,經濟模式:企業主導市場與政府主導市場之間有分歧,第二,經濟利益:美元壟斷地位與人民幣國際化之間有分歧。第三,世界治理:西方主導的規則與中國需要話語權之間也有分歧。第四,意識形態:西方價值觀與中國價值觀也有分歧。

      因此,在這四個主要方面,美國不可能改變自己,中國也不可能改變自己,從此中美關系已經不可能再回到從前,我們要充分地認識到中美關系的變局是當下世界變局的最主要方面,而這也構成今后中國發展和在座各位謀劃自己的事業首先需要考慮的一個最重大的變量。

      中國發展變局的原因何在?第一,發展階段的改變,我們正在由高速度轉到高質量,因此高質量發展階段的到來,這是改變了的一個方面。

      第二,發展格局的改變。也就是雙循環發展格局的到來,國內循環為主,國際循環相互促進的雙循環格局地到來。

      第三,人口結構的改變,老齡化、少子化社會的到來,使得我們整個社會經濟發展的最重要的一個方面正在受這個因素而法身變化。

      第四,消費結構的改變,高品質消費結構的到來,高端的商品、高端的服務正在成為人們追求的新的消費的標的物。那些傳統的中低端的消費、中低端地服務越來越離開消費者的選擇范圍。

      第五,產業結構的改變,中高端產業結構的到來,特別是綠色轉型時代的到來,對傳統的非綠色產業形成了極大的挑戰。

      這5個方面的變局就是今天中國經濟之所以存在著各種問題、各種困難的原因所在。如果說今天中國經濟不困難,我倒覺得是不正常的,今天中國經濟的困難,我倒覺得是正常的,因為我們正處在一個爬坡過坎的新階段,這個坡比原來的下坡、平路肯定更困難,這個坎是我們要過的綠色的坎、數字經濟的坎等等。

      因此今天中國經濟之所以處在一個速度較低,各方面感覺困難的情況,我想是有它的客觀原因的,對此我們要充分的認識。

      但是也不能不提到還有3個因素是今天中國困難加劇的原因所在。第一是外部的變局,特別是中美關系的變局導致了中國經濟發展困難程度的加深加劇。第二是疫情的沖擊,這也是今天中國經濟困難加深加重的原因所在。第三是政策的改變,政策性的因素也導致了今天中國經濟困難程度的加深加重,大家所看到的供給的沖擊,需求的收縮,預期的轉弱。

      三個因素的背后都跟我們的政策息息相關,所以大家對當下中國經濟的認識,首先要從這些方面來認識,把它放在世界的框架內認識,把它放在今天中國發展階段改變的進程中去認識,把它放在政策調整的過程中去認識。

      同樣,我們也要帶著感情去認識,如果我們不帶著對這個國家、對這個民族熱愛的感情去看今天的中國,我們可能會感到很悲觀,可能會感到很泄氣,但是如果我們帶著感情去看中國,我覺得困難只是階段性的,希望在前方。

      說完了變局,就要回到當下的世界和中國。當下的世界和中國有三只魔鬼,就是疫情、戰爭、通脹,這三只魔鬼其實就是我們今天世界和中國都在面臨的三個突出的新的問題。

      一個是疫情反復帶來的沖擊,第二是俄烏沖突帶來的沖擊,第三是通脹高企帶來的沖擊。因此看今年的中國經濟,除了原有的問題,原有的導致經濟下行的因素之外,要看到這三個新的因素也是影響和干擾中國經濟發展的新的變量,這也是領導人所提出的新的下行壓力的表現所在。

      從中國經濟的基本面來看,這張圖展示的是上半年的主要經濟數據,而用三種顏色標識,是根據目前陽光保險公司在管理上面紅黃藍的管理方法,紅色是表示表現很差的,藍色是表現很好的,黃色是表現一般,這個顏色里面又有深藍、深黃、淺藍、淺黃等等。

      大家看到今年上半年紅色的部分特別多,黃色其次,藍色只在某些方面,由此我們就可以看到上半年經濟的具體表現。

      上半年中國經濟之所以只有2.5%的增長,最主要是受到了第四輪疫情的嚴重沖擊,2020年以來,我們共經歷了四輪疫情,第一輪是2020年1到3月的武漢及全國的疫情,第二輪是2021年1到2月份石家莊等地的疫情,第三輪是去年8月南京等地的疫情,第四輪是2022年3月以來吉林、廣東、上海、北京等地的疫情。第四輪疫情對中國經濟的損害顯著大于前兩輪,并接近第一輪的沖擊。

      本輪疫情的嚴重性在某些方面甚至超過2020年初疫情的沖擊。2020年的疫情沖擊最嚴重的是2到3月份,是生產的淡季,而本輪疫情沖擊是在四五月份,是生產的旺季。同時本輪疫情發生在長三角、環渤海、珠三角等中國經濟最主要的增長極,前三輪疫情都主要發生在不是對中國經濟具有經濟性影響的地區,因此大家對疫情的程度不要只被數字所吸引,更多要看到對心理層面的影響,這一輪疫情遠比前兩輪要大,一點也不亞于第一輪。

      疫情程度到底多大?根據我們的測算,疫情的直接影響拖累二季度GDP增速1.7個百分點。也就是說由于疫情使得二季度中國經濟少增長了1.7%,這是第一個直接的影響。

      第二是間接的影響,就是疫情沒有發生,但是受疫情影響的地區,也采取了嚴厲的常態華的防疫措施加碼的影響,我們測算一下,大致也有1%,因此疫情的直接間接影響在2.7個百分點。

      也就是說,二季度由于疫情使中國經濟少增長了2.7%。還有其它因素在哪里?就是今天的主題,房地產行業對經濟的拖累,一季度的時候房地產行業對GDP的增速有0.2個百分點的拖累,而二季度已經達到1.4個百分點的拖累,因此加在一起就是有4.1個百分點的拖累。

      換句話說如果沒有疫情的影響,沒有房地產業的影響,中國經濟二季度增長速度就是4.5%,而不是0.4%。大家可能還會問,到底二季度GDP影響出現0.4%,可靠不可靠?我想0.4%還是大致接近實際的,因為根據我們的測算,4月份GDP全國是下降2%,5月份是下降0.1%,6月份增長2.9%,因此平均起來增長0.4%還是可以接受的,不要認為0.4%好像是政府有意而為,其實是客觀擺在這里。但是即使如此,0.4%也是多年來比較少的一個數字。

      下半年會怎么樣?我想下半年比上半年要好,這是肯定的。因為上半年2.5%,下半年一定會比2.5%要高,這是最基本的判斷。

      為什么會做出這個判斷?第一是疫情的形勢,下半年有望明顯的好轉,盡管現在點對點的還有一些,但是總體上看,下半年的疫情對經濟的沖擊肯定明顯弱于上半年,這是第一個因素。換句話說,上半年受疫情影響的2.7%,下半年可能就沒有這么大,可能最多就是百分之零點幾。

      第二,消費有望延續加速回升的態勢。6月份消費由負轉正,7月份正的幅度會進一步提升,大家看到隨著疫情的進一步緩解,人流已經明顯的增大。今天走進市場、走進進場、走進高鐵,明顯看到和上半年有明顯的改變,人確實是比原來增加了很多。而從航班的數量、高鐵的數量來看,也是比上半年明顯的增加了。所以隨著這些環境的改變,消費在下半年會有一個明顯的回升。

      第三,下半年的投資有望穩定的增長,上半年投資是個亮點,基建投資和制造業的投資在上半年是保持了一個相對比較活躍的增長,下半年還有望繼續維持這樣一個態勢,因為從政府的政策角度來看,下半年有一些增量措施,除了33項措施以外,還有兩項政策措施,對政策性銀行8000億的信貸和對資本金補充的300億的政策支持,都會對下半年的投資有一個新的推動和支撐。

      此外還必須指出的是,盡管上半年3.6萬億的地方政府的專項債已經只剩下2000億的余額,到8月份要全部發行完畢,但是據各方面的信息,下半年還有可能出臺提前下達2023年地方政府專項債,超過1萬億的規模,因此對投資來說就是一個利好。這就是下半年總體的走勢。

      因此,如果說出口還能夠像最近三個月這樣活躍,后面保持相對的平穩,加上消費、投資和疫情好轉帶來的影響減弱和推動,全年經濟增長大致就在4%到4.5%這樣一個區間,離5.5%的預期目標有差距,但是全年保持4%以上的增長態勢是可以期待的。

      具體來說,三季度有可能回到4%左右,四季度可能回到5%左右,下半年就是在4%以上的增長趨勢,從發展的趨勢上看,其實也是大致趨向全年5.5%的預期目標,這也是可以接受的。

      通脹會怎么樣?通脹已經成為目前主要經濟體里面的突出問題,這一輪的通脹其實是多種原因造成的,過去20多年高增長、低通脹,而這一輪通貨膨脹卷土而來,是什么樣的原因?我想是多因素造成的,因此可以稱之為是多原因的通脹,既有寬松貨幣政策帶來的滯后影響,還有供給因素帶來的沖擊,還有地緣政治沖突帶來的沖擊。

      這一輪通脹會沖擊多久,現在人們的看法還不一致,我的看法是,這是一次階段性的高通脹,不是趨勢性的長期通脹。

      第一,超發貨幣會逐漸消退;第二,地緣政治沖突會逐漸減弱;第三,新一輪科技革命帶來的新供給能力會逐漸增加,對人工成本的對沖會逐步加大,特別是體制性變革、技術性變革依然在路上,對傳統供求規律的改變還沒有結束,眼下的高通脹終究會消退。

      這是就全球而言,對中國來說,目前的通脹還是溫和型的,尤其在消費領域受疫情沖擊,消費能力和積極性減弱,短期還不至于成為拉動通貨膨脹快速抬升的因素,但生產領域的通脹需要關注,主要是來自輸入性的通脹壓力短期還有增無減。盡管近期輸入性的通脹在減弱,但是總體上還是一個比較大的壓力。

      從國內情況來看,上半年CPI上漲1.7%,下半年盡管有豬的因素,還有一些上游產品漲價帶來的滯后影響,但是總體上看,全年還是溫和型的,我們估計在2.3%,也就是一季度1.1%,二季度2.2%,三季度3.2%,四季度2.7%,屬于溫和型的。生產價格上半年上漲7.7%,下半年估計還是一個回落的趨勢,是3.3%左右,甚至到四季度是負數,全年是4.7%,比去年明顯的回落。

      最后談談地產,房地產發展因此進入大變局時代,中國從上世紀80年代后期房地產進入大發展時期,經歷90年代的黃金時期有一個很大的發展,進入本世紀后,伴隨政策與市場變化,房地產發展起起落落,但總體上保持著前行的態勢。

      從2021年下半年以來,房地產發展開始進入一個前所未有的困難時期,特別是民營地產公司遭遇了行業的至暗時刻,一個行業大變局時代開始來臨,未來的房地產發展究竟走向何方,需要作出決斷。

      嚴冬的表現。第一,房地產投資持續下降,到目前為止房地產投資依然處于負數,上半年還是下降5.4%。第二,土地市場處于近10年來最差水平,盡管7月份略有好轉,但是總體上還是一個下降52.8%的大幅度降溫的趨勢。第三,商品房銷售狀況也在迅速惡化,到6月份國內商品房銷售面積連續近一年下降,從統計數據來看,6月份短暫好轉,7月份降幅繼續擴大,70個大中城市的房地產銷售價格還是連續三個月下降的。第四,房地產企業的資金來源也大幅度的萎縮,從年初以來,房地產開發企業開發資金迅速惡化,截止今年6月房地產開發貸累計下降25.3%,降幅創歷史新高。

      結構上,國內貸款及預售款下滑最為顯著。從存量上看,房地產行業的資金狀況也在惡化,房地產貸款余額增速自2017年初以來持續下跌,在貸款中的比重快速回落,顯示信貸資金正從房地產領域轉向其它領域。居民對房價上漲的預期在快速弱化。這就意味著買漲不買落的情況還是在客觀上影響著銷售。

      最后說說大家關心的爛尾樓,我做了一個初步的測算,目前的爛尾樓到底有多大?根據歷史累計新開工面積減去房屋歷史累計竣工面積,再減去當前房屋竣工面積來測算,國內共有39.7億平方米的住宅處于停工、半停工的狀態。爛尾樓有多少?

      根據一些重點城市的情況,一般的沒有交付的占10%,有的還更高。因此假設全國期房爛尾比例有20%,對應的期房爛尾的面積大致接近3億平方米,爛尾的金額接近2.2萬億,大致對應的信貸風險敞口就是1.3萬億,占居民個人購房貸款的比重為3.4%左右,這就是地產形勢為什么說還在嚴冬,處在一個大變局的情況。

      未來怎么解決?當然靠設立房地產基金,支持保交樓,靠因城施策、用好政策工具,靠新的城鎮化的推力來化解或者提供助力,我想不管怎么說,短期房地產是困難的,但是未來還是有希望。

      最后用一個圖總結,2022年經歷風風雨雨,2023年有風雨但也有陽光,謝謝大家。


     

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